閒聊套房出租生意經

以下文章是績優股夢想家的吳大在社團發表的，覺得寫得很棒故借來分享。

 

剛回台灣時因為買的新成屋還沒交屋也租了半年多的套房，那時住的也是吳大寫的這種屋主買地蓋好之後找代管處理的，對數字有一定概念的尼莫粗估屋主的報酬率也發現很驚人，但因為對不動產開發流程一無所知還是選擇把股票做好就好了，看了吳大的文章後深感還好當初沒有介入，隔行如隔山，每一行都有各自的專業

 

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之前與遠房親戚聊天，他本身有100~200間套房，都自己蓋的，現在都交給代管處理。扣掉代管費用，每年的投報率約是6%(不算槓桿:銀行貸款部分)。

 但如果以貸款五成，銀行利率2%來算的話，投報就10%了。當然在蓋房過程中的1.5年是沒有租金收入的，但這1.5年可以用之後買賣房屋價差來cover。

 保守估計12%~20%是做的到的。 當然2018兩稅合一後，對買賣房屋殺傷力很大。他也說差很多，沒法複製舊制時周轉率超高的盛況。

 

我本身也有套房出租給學生，知道這報酬率相當的驚人。當然與社團上動輒40%~N倍的神人相較之下是小巫見大巫。
 

本篇重點是如何創造這穩定的6%~10%年報酬率。

我歸納成幾點:

(1)前置作業:
A.市調:
a.了解周邊租屋行情，打電話或親自去看附近的屋況和行情，這對設定租金價格很有幫助。必須算過我的房子一出來就要打趴附近所有的租屋市場。
b.會租房子的人通常是剛上班不久，還買不起房子。因此必須計算一下上班時間，最好實際開車或騎車走過。
也可以用Google map 以房子為中心畫圓，必須知道你住戶會吃哪一塊(園區、學校、商場，...)。
c.想遠一點，10年後這些區塊還會在嘛? 未來前景如何?這稍稍難一點，想一下如果這些倚靠的商圈沒了會是怎樣的情況。什麼因素會造成這樣，人會往哪邊流動。
推論是否正確，可以找一下相關人士詢問一下意見。Google 一下縣市政府的施政藍圖、注意建商開始往哪個區塊蓋房與獵地。
d.多與業績好的仲界聊聊，詢問一下他手邊大戶們的動向。

B.客戶取向:客群是藍領還是白領。這關乎房間大小設定與租屋價格。藍領的提供一般設備就好(洗衣機、電視、網路、床、書桌、床櫃)。白領階級需多提供洗手台、沙發，裝潢須加心思。

(2)買地:
A.選有人的地方，不能是荒地(最好是重劃區)
這很好理解，目的是要創造現金流與周轉率，所以不要買荒地，會等太久。
雖然有人建議買老舊房子打掉重蓋。但可能面臨到鄰居嫌吵、或產權糾紛。因此建議不要~

B.坪效:地的面寬與總面積。尤其是面寬，通常會規畫電梯在中間，前2後2，或前3後3。這影響報酬率最大，不管是蓋來收租來或是轉手賣給他人，房間愈多投報愈好。

C.周圍便利性:(白領) 附近一定要有停車場，不管是免費還是付費的。最好還看一下上高速公路的距離。周圍生活機能不能太差~

(3)實際操作:
A.(店+套)一定比只有套房好。來租的客群通常是騎摩托車的，所以1F退縮進來讓住戶停機車(符合容積率)，但可以加個店面來增加報酬。
B.頂樓加蓋成樓中樓: 空間變大，抵銷頂樓較熱(雖然有附冷氣、坐電梯較久問題)~
C.獨立電表: 雖然每戶有自己的獨立電表，但台電看的是累進費率，因此除了每戶的獨立電表外，在額外多申請三戶一個獨立電表，將級距降下，總電費會下來的~~
D.每層樓提供WIFI。現代人一天沒看電視沒關係，但不能沒有網路。提供WIFI比提供有線網路好。有線的話，學生常常上網download東西或玩game，有時資源搶得兇，或者中毒。只要他一上線，整個網路就幾近掛掉。用WIFI的話可避免這類問題。
E.代管 & 家具 & 建材 & 設備: 固定支出Cost down。想辦法找經銷商拿最低價。 Try & Error。換到最佳CP值
F.蓋新賣舊: 新房子一定是比較好租，滿租快，投報也高。因此必須將手邊的建案慢慢汰換掉，只留下金雞母。繼續獵地~
另一目的是避免同質性建案太多，和商圈轉移的問題。 讓建案永遠是風頭上的寵兒
跟買賣股票很像吧，產業有沒有前景、現有競爭者(市調)、產品賣給誰(客戶取向)、產品競爭力(價格&便利性&上班時間)、獲利空間(保證6~10%)。獲利模式、可否複製(Cost down & 蓋新賣舊)、出場條件(同質性建案太多、商圈轉移 、出價遠高於預期)。

當然實務上也有蠻多問題的，例如碰到呆帳、吸毒的(藍領的較多)。因此代管的角色很重要，壓抽成外也要適時的給予獎勵，創造雙贏。